Ипотечный рынок восстановился после кризиса, и кредитных программ стало существенно больше. Тарифные планы обрастают дополнительными опциями, влияющими на уровень процентной ставки. У заемщика снова появилась возможность выбирать. Но как найти наиболее подходящее решение этой задачи?

Что влияет на размер ипотечной ставки

Требование банка об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика при получении ипотечного кредита является незаконным. Такое решение пару лет назад принял Высший арбитражный суд. Однако в большинстве случаев клиенту все равно приходится платить за риск своего неблагополучия из собственного кармана. Среди лидеров рынка только в Сбербанке наличие или отсутствие у заемщика соответствующего страхового полиса не влияет на уровень процентной ставки. Другие банки дифференцируют ставки в зависимости от того, застрахован заемщик или нет, упоминая о повышенном проценте по кредитам без страховки в виде сноски, или предлагая ипотеку без личного страхования как отдельный продукт.

Комплексное страхование (жизни и трудоспособности, титула, имущества) обычно увеличивает стоимость кредита примерно на 1 процентный пункт, в частности, по данным банка «ДельтаКредит», общая стоимость всех трех видов страхования составляет от 0,6% от суммы кредита; в РосЕвроБанке за комплексное ипотечное страхование взимают от 0,9% от суммы кредита, увеличенной на 10%; в МКБ страхование трех видов риска обойдется примерно в 1%.

Отсутствие личного и титульного страхования повлечет увеличение ставки по кредиту на 1—6,5 процентных пункта относительно стандартных условий. Кроме того, заемщику все равно придется застраховать риск повреждения имущества, что также потребует дополнительных расходов: по данным МКБ, страхование недвижимости обойдется примерно в 0,3% от суммы кредита. Таким образом, отмена обязательного личного страхования — мера скорее условная, которая привела лишь к усложнению восприятия и сравнения разных предложений для заемщика.

Многие банки сегодня допускают косвенное подтверждение заемщиками доходов при получении ипотечного кредита, устанавливая, однако, повышенные ставки для таких клиентов. Одни банки включают в тарифную сетку отдельную строку с процентными ставками, действующими при подтверждении дохода по форме банка, другие — прописывают увеличение ставки на 0,5—1% в виде сносок в тарифных планах.

Чтобы помочь заемщикам разобраться в многообразии различным образом записанных тарифов, мы привели условия выдачи кредитов по 10 банкам — лидерам ипотечного рынка (по данным РБК.Рейтинг), а также кредитов по стандартам АИЖК к единой форме. В таблице (см. ниже) отражены ставки по рублевым кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке, применяемые при наличии комплексного ипотечного страхования и подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ. Мы не учитываем здесь специальные программы банков, распространяющиеся на определенные объекты недвижимости (находящиеся в залоге у банка, построенные с участием его кредитных средств и предлагаемые его партнерами) или предназначенные для определенных категорий постоянных клиентов банка. Поскольку минимальные и максимальные суммы кредита, комиссии и некоторые другие условия кредитования могут различаться в зависимости от региона, в таблице приведены условия, действующие для Москвы.

Фиксированная ставка

Снижение стоимости ипотечного кредитования в последнее время происходит в основном в форме специальных акций, действующих определенный период времени. Так, ЮниКредит Банк на 1 пункт снизил ставки по рублевым ипотечным программам на период с 1 по 30 сентября. 15 сентября в банке «ДельтаКредит» закончилась акция «Горячее лето», в рамках которой на время действия акции была отменена комиссия за предоставление кредита. Зато теперь на 0,75 пункта снижена фиксированная ставка по рублевым кредитам банка.

При условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ и комплексном ипотечном страховании фиксированные ставки по кредитам лидеров ипотечного рынка составляют сегодня от 10 до 16% годовых. В рамках этих диапазонов ставки варьируются в основном в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса (наименьшие ставки действуют для наиболее краткосрочных кредитов с минимальным соотношением кредит/залог). Если рассматривать, к примеру, кредиты на 20-летний срок при первоначальном взносе 30%, то ставки будут находиться в диапазоне 12—15% годовых.

Если заемщик прибегнет к праву не страховать жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности на предмет залога, ставка по кредиту возрастет с 10—16% до 12—20,75%. Воспользовавшись возможностью косвенного подтверждения дохода, заемщик увеличит ставку по своему кредиту еще на 0,5—1 пункт. Такую возможность предлагают ВТБ 24, «ДельтаКредит», Банк Жилищного Финансирования, Нордеа Банк и ЮниКредит Банк. Ставки по кредитам этих банков без страхования жизни и титула и с косвенным подтверждением доходов будут находиться в диапазоне 17,5—21,75%.

Есть и другие параметры, которые могут повлиять на кредитную ставку. Например, МКБ требует, чтобы заемщики вносили средства в погашение платежей по кредиту за 15 календарных дней до даты погашения, и при несоблюдении данного условия взимает штраф — 10% от суммы аннуитетного платежа. Предусмотрена возможность отменить данное требование, но тогда ставка по кредиту увеличится на 2 процентных пункта.

В «ДельтаКредите» действует акция «Назначь свою ставку!», по условиям которой банк может по желанию заемщика уменьшить процентную ставку по кредиту на 0,5 или 1 пункт при условии увеличения комиссии за выдачу кредита до 2,5% или 4% либо, наоборот, отменить комиссию за предоставление кредита, увеличив ставку на 0,5 пункта.

В среднем единовременная плата за выдачу кредита в крупнейших ипотечных банках составляет сегодня 0,5—2,5% от суммы кредита (Сбербанком комиссия не взимается). Комиссию за рассмотрение кредитной заявки из указанных банков взимает только Банк Жилфинанс.

Плавающая и комбинированная ставка

Несмотря на драматические события, постигшие в кризис многих ипотечных заемщиков, ранее получавших кредиты с плавающими процентными ставками, банки продолжают выдавать кредиты с индексированным процентом. Как правило, в качестве индексов используют трех- и шестимесячные значения Mosprime, увеличенные на 5—7,25 процентных пунктов в зависимости от того, на сколько лет фиксируется ставка, каков общий срок кредитования и размер взноса. По состоянию на 15 сентября 2010 значение индекса Mosprime3M находилось на уровне 3,74%, Mosprime6M — 4,25%. Так, по банкам, использующим 3-месячный индекс, плавающая ставка будет находиться в диапазоне 9,5—11%, по банкам, применяющим Mosprime6M, — 9,25—11,25%.

Примечательно, что некоторые банки начали устанавливать минимальное и максимальное значение плавающей ставки. Так, переменная ставка по рублевым ипотечным программам банка «ДельтаКредит» не может теперь ни опуститься ниже 11%, ни подняться выше 16—21% (максимальное значение устанавливается в зависимости от срока и формы подтверждения дохода).

При комбинировании фиксированной и плавающей ставок размер неизменной ставки, устанавливаемой на первые 1—7 лет, обычно ниже, чем в случае использования фиксированного процента на весь срок. Но чем дольше срок временного закрепления ставки, тем она выше.

Кроме индекса Mosprime в качестве переменного показателя может использоваться ставка рефинансирования ЦБ. От этого показателя зависят значения переменных ставок по кредиту ВТБ 24, кредитам, выдаваемым по программе АИЖК «Переменная ставка».

Индивидуальные дома и новостройки

Обычно для покупки индивидуальных домов и коттеджей банками разрабатываются отдельные программы с более высокими ставками. Однако стандартные предложения некоторых банков распространяются как на покупку квартир, так и на приобретение домов. Так программа Сбербанка «Ипотечный кредит» и кредит Запсибкомбанка «На готовое жилье» не содержат различий в условиях кредитования на покупку квартиры и покупку дома. Нордеа Банк в рамках своего предложения «Классический ипотечный кредит» предлагает возможность приобрести квартиру или дом на одних и тех же условиях, с той лишь разницей, что при получении ипотеки на покупку дома собственные средства заемщика должны составлять не менее 30% от стоимости передаваемых в залог жилого дома и земельного участка (при приобретении квартиры размер взноса — от 15%).

По кредитам ИТБ на дом размер первоначального взноса может составлять от 40% (на квартиру — от 30%) и ставка на дом на 1,7—3 пункта выше, чем по кредиту на квартиру (в зависимости от размера первоначального взноса и от суммы кредита). При покупке дома с помощью кредита банка МКБ ставка увеличивается на 2 процентных пункта относительно стандартной.

Если говорить о приобретении с помощью кредита строящегося жилья, то сегодня почти все лидеры рынка предлагают такую возможность в качестве отдельной программы либо прописывают условия кредитования на первичном рынке в рамках стандартных программ. Ставки по кредитованию до регистрации ипотеки (права собственности) обычно на 1,5—3 процентных пункта превышают ставки по кредитам на вторичное жилье.

Марина ЧЕРНЫШЕВА