Ипотечный рынок в России начал расти с апреля 2010 года и сейчас продолжает свое посткризисное развитие. По данным ЦБ, в январе — феврале банки выдали более 40 тыс. ипотечных кредитов на сумму 55,2 млрд рублей. Это в два раза больше, чем за тот же прошлогодний период. Тем не менее бурного роста в нынешнем году ожидать вряд ли стоит.

Портал Банки.ру предложил подключиться к созданию рэнкинга более чем 50 кредитным учреждениям, на сайтах которых сообщается, что они занимаются ипотекой. Однако во многих банках сообщили, что не станут участвовать в рэнкинге по причине небольших портфелей и объемов выдач. «Не хотим занимать последние места», — заявили в одном из банков, входящих в топ-10 по розничному кредитованию. «Мы только в марте начали выдавать ипотеку. Обращайтесь в конце года», — приблизительно так сказали в нескольких других достаточно крупных кредитных организациях. Третий вариант отказа: «Мы на самом деле почти не предоставляем жилищных займов».

Согласно статистике ЦБ, совокупный портфель жилищных ипотечных кредитов в 2010 году увеличился на 11,72%. В абсолютном значении это 118,5 млрд рублей. С динамикой 2009 года не идет ни в какое сравнение, ведь тогда портфель вообще сократился на 59,4 млрд — и это еще с учетом девальвации начала 2009-го. Правда, с докризисным периодом тоже лучше не сравнивать — в 2008 году портфель вырос на 459,1 млрд рублей, или на 75,11%.

Ипотечный портфель стал расти с апреля прошлого года, когда совокупные ежемесячные объемы выдач начали превышать 20 млрд рублей. Наиболее щедрыми на ипотеку банки традиционно оказались в конце года — в IV квартале они предоставили 146 млрд рублей ипотечных ссуд, 64,8 млрд из которых пришлось на предпраздничный декабрь.

Итак, в 2010-м ипотека немного ожила. Анкеты, предоставленные кредитными организациями, также свидетельствуют о росте ипотечных портфелей — не только у Сбербанка и ВТБ 24, которые, несомненно, внесли наибольший вклад в совокупный рост. С первого взгляда больше всего впечатляет динамика портфеля банка «Открытие» — 2 258,04% за 2010 год. Такой прорыв связан с осенней консолидацией банков одноименной группы. Но и в этом году банк весьма активен на рынке ипотечного кредитования — прирост за два первых месяца превысил 30%.

Начальник его департамента розничных продаж Евгений Стародубцев так объясняет успех: «Прежде всего, мы одновременно развиваем различные программы кредитования под залог недвижимости — это и классическая ипотека под залог приобретаемого жилья, и кредиты под залог имеющейся у клиента недвижимости, которые могут быть как целевыми (на приобретение квартиры, таунхауса, строительство дома), так и на любые цели. На рост объема кредитования также повлияли и партнерские отношения как с крупными агентствами недвижимости, так и с АИЖК». Второй по темпам прироста — Связь-Банк. Санация благотворно сказалась на его показателях, в том числе и на ипотечном портфеле, который в 2010 году вырос почти в шесть раз и продолжил достаточно быстро расти и в этом году. Существенный прирост наблюдается и у СКБ-Банка — 172,18% за год.

Судя по данным, поступившим из кредитных организаций, уровень просроченной задолженности у банков по ипотеке нельзя назвать высоким. Мало у кого он превышает 10% от объема выданных ипотечных ссуд. По итогам 2010 года наиболее значительной — среди тех банков, которые предоставили соответствующую информацию, — просрочка была у Московского Банка Реконструкции и Развития (14,62%) и «АК Барса» (10,92%). Но такая большая доля просрочки в ссудах отчасти объясняется сокращением портфелей. Данные ЦБ тоже свидетельствуют о низкой просрочке по ипотеке. В 2009-м, достаточно тяжелом как для самих банков, так и для их заемщиков, доля просрочки в ссудах хоть и росла, но к концу года составила 3,1%.

В 2010-м объемы просрочки продолжили увеличиваться, однако не очень стремительно. К концу года ее уровень был 3,7% (рост на 34,16%). В декабре она сократилась, во многом из-за традиционных погашений за счет годовых премий и бонусов. За первые два месяца 2011-го просрочка почти не изменилась. По мнению некоторых аналитиков, так благотворно сказались на ней не только добросовестность заемщиков и высокое качество кредитных портфелей, но и поддержка со стороны государства, в частности АРИЖК, позволяющая клиентам, оказавшимся в трудной ситуации, взять передышку на год и выплачивать в этот период только проценты по стабилизационному займу.

Впрочем, не все считают антикризисную ипотечную помощь государства достаточно эффективной. «Программы АИЖК, АРИЖК, а также программа с участием ВЭБа не смогли оказать значимого влияния на развитие ипотеки в 2009—2010 годах, поскольку требования, предъявляемые ими к заемщикам, во многом невыполнимы, — полагает директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. — Однако не стоит отрицать и позитивных моментов — для некоторых клиентов эти программы стали реальным выходом из сложных обстоятельств, что в конечном итоге позволило ослабить социальную напряженность в наиболее тяжелые моменты кризиса».

Конечно, итоговый рост портфеля обеспечило увеличение объемов выдач ипотеки. Всего в 2010 году банки предоставили 301 433 ипотечных кредита на 380,06 млрд рублей — в 2,5 раза больше, чем в 2009-м. О докризисных показателях говорить пока рано — с 655,81 млрд рублей, выделенных в 2008 году, сравнивать вряд ли стоит. Около половины выдач, как по количеству (55,2%), так и по объемам (48,5%), обеспечил Сбербанк. Порядка 7% выданных кредитов и 8% их объема приходится на ВТБ 24. Доля других кредитных организаций существенно ниже.

Несмотря на то что на динамике выдач сказывается так называемый эффект низкой базы 2009 года, стоит отметить банки, рост объемов у которых в 2010-м по сравнению с 2009-м превысил 1 000%. Это Связь-Банк (19 330%), Абсолют Банк (4 543%), «Петрокоммерц» (2 517%), СКБ-Банк (2 043%), Запсибкомбанк (1 972%), РосЕвроБанк (1 169%), Ханты-Мансийский Банк (1 049%). Ни у одной из 34 кредитных организаций объемы выдачи ипотеки в 2010 году по сравнению с 2009-м не сократились.

Если посмотреть на региональный разрез, то здесь тоже наблюдается сплошной позитив: в 2010 году объемы увеличились во всех регионах страны. Среди лидеров — Москва и Подмосковье, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. «Сегодня в городах-миллионниках наблюдаются планомерное восстановление платежеспособности населения и оживление на рынках недвижимости и строительства нового жилья. Мы видим, что спрос на ипотеку возрастает на всей территории России», — говорит руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Андрей Степаненко.

Еще один очевидный положительный момент — снижение ставок. Если по итогам 2009-го средневзвешенная ставка по выданным за год рублевым ипотечным кредитам составила 14,3% годовых, то по итогам 2010-го — 13,1%. А по валютным ипотечным кредитам она опустилась с 12,7% до 11%. Основная причина такого позитива — понижение ставок крупнейшими игроками рынка — Сбербанком и ВТБ 24. В 2011-м, похоже, тенденция сохранится. На 1 марта средневзвешенная ставка по выделенным за два месяца кредитам оказалась равна 12,5% годовых по рублевым кредитам и 10,7% — по валютным.

АИЖК прогнозирует в этом году стабилизацию ставок на уровне 11,8—13% и 10,2—11,2% соответственно. Иными словами, вряд ли стоит ожидать кардинального их снижения. «Особых предпосылок для этого не видно, — считает Вячеслав Лясевич. — Кроме того, нужно вспомнить, что основные участники рынка в течение 2010 года уже заметно понизили ставки. Так, сегодня на рынке можно найти предложения от 8% в рублях и от 6,5% — в иностранной валюте, которых не было даже в докризисный период».

«Если в ближайшей перспективе банки будут способны выдать ипотечный кредит, скажем, на 15 лет под 7,5% годовых, значит появилась возможность привлечь более дешевое длинное фондирование, сохраняя при этом приемлемую маржинальную доходность. В таком случае ставки будут падать. Если стоимость ресурсов сохранится, то ожидать падения не стоит. Сегодня, по крайней мере у госбанков, ставки достигли исторического минимума», — поясняет советник президента Транскредитбанка Сергей Платонов.

Условия для заемщиков стали улучшаться не только по ставкам, но и по другим параметрам. В последние несколько месяцев банки идут на снижение первоначальных взносов, расширяют возможности подтверждения доходов. «Если сравнивать текущие требования к заемщикам с кризисным периодом 2008—2009 годов, то они изменились кардинально. Сейчас фактически отсутствуют так называемые списки некредитуемых отраслей экономики, многие банки возвращаются к кредитованию заемщиков, которые подтверждают свои доходы неофициальными способами, в том числе справками по форме банка. Возобновляется ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей», — перечисляет Вячеслав Лясевич.

На первый взгляд, все очень радужно: портфели и объемы выдач растут, кредиты с лихвой обеспечены залогами, просрочка по ним низкая, экономическая ситуация постепенно стабилизируется, государство планирует и дальше поддерживать ипотечный рынок. АИЖК в своем аналитическом обзоре прогнозирует возврат к докризисным показателям: «При условии продолжения наметившихся позитивных экономических тенденций, в 2011 году населению будет предоставлено не менее 415—460 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 580—640 млрд рублей. Таким образом, в номинальном выражении рынок вплотную приблизится к докризисному уровню». Тем не менее в некоторых банках, и достаточно крупных, говорят, что ипотеку почти не выдают или начали предоставлять недавно в весьма умеренных объемах.

Проблемы, проявившиеся в кризис, остаются. Строительный рынок стагнирует, граждане все еще опасаются остаться без источника доходов и продолжают сберегать средства, банки тоже не хотят рисковать и стараются предоставлять кредиты «своим», то есть сотрудникам аффилированных структур. До сих пор не решена проблема длинных заемных ресурсов, необходимых для нормальной работы с ипотекой.

Кроме того, ипотечное кредитование вряд ли можно назвать высокомаржинальным бизнесом. «Сохраняются и общие проблемы: высокие цены и низкая платежеспособность населения, отсутствие в регионах маневренного фонда, предусмотренного законом для выселения неплательщиков, что усложняет и удлиняет работу с залогом в случае дефолта, а это дополнительные расходы банка», — рассуждает о причинах Сергей Платонов. В обзоре за 2010 год АИЖК прогнозировало выдачу в I квартале порядка 77—105 тыс. ипотечных кредитов на сумму 100—140 млрд рублей. Остается надеяться на бурный рост ипотеки в марте, поскольку за первые два месяца банки предоставили 40 359 кредитов на 55,2 млрд.

Женни ЛУБЕНЕЦ