С начала года многие ипотечные банки в России анонсировали изменение условий жилищного кредитования. Конкуренция заставляет участников рынка уменьшать первоначальный взнос, отменять комиссию за выдачу кредита и снижать ставки. Снижение минимального первоначального взноса.

Еще летом 2010 года Сбербанк и ВТБ 24 начали предоставлять ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом 10%. У первого такое предложение распространяется на объекты ипотеки, построенную и строящуюся с участием кредитных средств банка недвижимость. ВТБ 24 снижает взнос по ипотеке на вторичном рынке до 10% при условии дополнительного страхования ответственности заемщика за неисполнение обязательств по возврату кредита. В сентябре АИЖК стало выкупать кредиты с первоначальным взносом от 10% годовых, также при условии оформления страхования ипотечных обязательств.

С конца 2010-го все большее число банков решается кредитовать ипотечных заемщиков на сумму до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так, в январе-феврале 2011 года ИТБ и «Восточный Экспресс» предложили кредиты по стандартам АИЖК с 10-процентным взносом на вторичном рынке и в новостройках при страховании ответственности заемщиков от невыплаты кредита.

Собственные программы с лимитом кредитования до 90% в текущем году запустили МБРР (на вторичном рынке) и РосЕвробанк (программа «Новая квартира»). «Уралсиб» сократил минимальный размер первоначального взноса по кредитам на приобретение строящегося жилья с 30% до 20%. А «ДельтаКредит» и его банки-партнеры в начале апреля объявили о снижении минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам в рублях и долларах с 20% до 15%.

В среднем сегодня он составляет по займам на покупку квартиры 10—20%, дома или коттеджа — 25—40%.

Отмена и снижение размера комиссий

В конце 2010 года комиссию за предоставление ипотечных кредитов отменили Нордеа Банк и Банк ИТБ. В текущем году их примеру последовали другие крупные ипотечные банки. С 14 марта по 31 мая Росбанк временно упразднил комиссию за выдачу рублевой ипотеки по программам приобретения квартиры на вторичном рынке. 1 апреля ЮниКредит Банк сообщил о продлении акции, стартовавшей еще в начале февраля и позволяющей заемщикам получить ипотеку без комиссии.

Райффайзенбанк, ранее отменивший комиссию в рамках спецпредложения, действовавшего с 1 февраля по 31 марта, в начале апреля заявил, что теперь не будет взимать ее вовсе. РосЕвроБанк анонсировал акцию, по условиям которой с 4 апреля до 30 июня 2011 года по ряду программ («Дом», «Квартира», «Семейный» и «На недвижимость») комиссия за выдачу кредита аннулируется. В конце января Интеркоммерц Банк уменьшил эту комиссию по всем ипотечным продуктам с 1% до 0,5% от суммы займа. АМТ Банк на период с 21 марта до 30 апреля снизил ее размер с 2% до 1%. Кроме того, в марте он отменил комиссию за рассмотрение ипотечной заявки.

Однако большинство банков, в том числе лидеры рынка ипотечного кредитования, продолжают взимать комиссию за выдачу кредита. У ВТБ 24 она составляет либо 1,5% (минимум — 45,4 тыс. рублей, максимум — 125,4 тыс.), либо 25,4 тыс. рублей, если клиент разместит первоначальный взнос на депозит «Вклад в ипотеку». В Газпромбанке — 0,85% от суммы кредита (от 25 тыс. до 70 тыс. рублей), в «ДельтаКредите» — 1% (минимум 10 500 рублей), в Транскредитбанке — 1%, в «Возрождении» — 1,5%.

В БСЖВ придется заплатить комиссию в размере 1,5% (от 15 тыс. до 80 тыс. рублей), в Банке Жилищного Финансирования — 2—3% (в зависимости от программы, условий выдачи и валюты кредита), в Абсолют Банке — 1%, в МКБ — 1—1,5% (максимум 100 тыс. рублей).

Клиенты «ДельтаКредита» могут получить заем без комиссии при условии увеличения процентной ставки на 0,5 п. п. А в «ЖилФинансе» предоставят кредит по программе АИЖК со сниженной комиссией (1%) при увеличении процентной ставки до 14% годовых. Отметим, что из крупных участников рынка комиссию за рассмотрение заявки продолжает взимать только Банк Жилищного Финансирования — 1 700 рублей (для клиентов риелторских компаний, с которыми сотрудничает «ЖилФинанс», заявка рассматривается бесплатно).

Снижение ставок

С конца 2010 года наблюдается заметное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. В зависимости от срока займа, размера первоначального взноса фиксированные ставки по стандартной ипотеке на вторичном рынке находятся в диапазоне 12—16% годовых в рублях и 8—13% — в валюте. Однако в рамках отдельных акций ставки могут быть заметно ниже. Так, в Сбербанке с 1 января и до конца года действует акция «В десятку», по условиям которой заемщик может получить кредит на приобретение жилья в объектах, строящихся или построенных с участием кредитных средств банка, под 10% в рублях. А в конце февраля Сбербанк также объявил о проведении акции «888»: с 8 марта по 30 июня кредиты на строящееся жилье и новостройки выдаются под 8% годовых в рублях (до и после регистрации ипотеки) сроком на 8 лет с первоначальным взносом 50%.

Абсолют Банк с 15 февраля до конца апреля проводит новую акцию по ипотеке «Лови момент!», в рамках которой тарифы по программе «Стандарт» снижены до 9,99—12,75%. Также ставки могут бить уменьшены для специальных категорий заемщиков — постоянных клиентов, держателей зарплатных карт, сотрудников компаний-партнеров.

Для объективного сравнения на графике (см. ниже) приведены ставки крупных ипотечных банков, которые по условиям своих стандартных ипотечных продуктов либо в рамках временных акций и программ предоставляют заемщикам возможность получить ипотеку без уплаты единовременной комиссии за выдачу кредита. На диаграмме отображаются ставки по займам на покупку квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом 20% от ее стоимости и сроком кредитования 20 лет.

По условиям специальной программы банка «ДельтаКредит» размер комиссии за выдачу и процентной ставки можно варьировать: снижение комиссии на 1 п. п. влечет увеличение ставки на 0,5 п. п., а при увеличении комиссии на 1,5 п. п. клиент получает скидку по процентной ставке 0,5 п. п. Исходя из этого можно предположить, что банки, которые по-прежнему взимают комиссию за выдачу кредита, устанавливают более низкие ставки. Однако по факту нельзя сказать, что эта закономерность проявляется достаточно ярко. Например, при указанных выше параметрах ставка по кредитам с уплатой комиссии в Газпромбанке и банке «Возрождение» составляет 12,5%, в БСЖВ и Абсолют Банке — 12,75%, в «ДельтаКредите» — 13,5%, в ВТБ 24—14,05%.

Ипотеку на первичном рынке под залог прав требования кредитные организации предлагают, как правило, только если приобретаемая строящаяся недвижимость входит в число одобренных банком объектов, строится его партнером — аккредитованным застройщиком или с участием кредитных средств банка. Ставки по таким кредитам до регистрации права собственности могут соответствовать условиям кредитования покупки недвижимости на вторичном рынке (Сбербанк) либо превышать их на 1 п. п. (Нордеа Банк, Росбанк, Газпромбанк), на 1,5 п. п. («ЮниКредит», Запсибкомбанк, Райффайзенбанк), на 2 п. п. «Возрождение»), на 0—2,5 п. п. ВТБ 24).

Банк ИТБ предлагает возможность получить под залог прав требований кредит на строящуюся квартиру без указания конкретных строительных компаний или объектов строительства, однако ставка на период до оформления права собственности по такому кредиту равняется 16,5%, что на 4—5 п. п. выше, чем при оформлении ипотеки на вторичном рынке. Некоторые другие банки также не ограничивают круг объектов строительства, но в качестве обеспечения по этим займам оформляется имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. Кроме того, ставки по подобным программам находятся на уровне 15—16% годовых, что на 1,25—2 п. п. выше, чем по ипотеке на вторичном рынке (Сбербанк, «ДельтаКредит»).

Здесь приведены фиксированные ставки, действующие при условии комплексного ипотечного страхования и официального подтверждения заемщиком своих доходов (справка по форме 2-НДФЛ). Увеличение ставки при наличии только имущественного страхования в разных банках может составлять 0,3—10 процентных пунктов.

После окончания строительства и регистрации права собственности на недвижимость ставки обычно снижаются до уровня, не превышающего действующих на вторичном рынке на момент выдачи кредита, либо устанавливаются в соответствии с условиями вторичного рынка на момент пересчета.

При подтверждении доходов справкой по форме банка или в свободной форме, ставка по кредиту увеличивается на 0,5—1 п. п. Правда, есть банки, которые вводят единую ставку вне зависимости от формы подтверждения доходов (ЮниКредит Банк).

Также некоторые банки в этом году начали рассматривать в качестве заемщиков по ипотечным кредитам индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса, устанавливая для данной категории клиентов повышенную на 1 п. п. ставку по кредиту («ДельтаКредит» и банки-партнеры). На аналогичных условиях собственников компаний и ИП кредитует «ЖилФинанс». Другие банки в основном не указывают специальные условия кредитования бизнесменов, однако прописывают в списке документов, необходимых для рассмотрения ипотечной заявки, специальные способы подтверждения доходов предпринимателями и владельцами компаний.

Новые участники рынка и программы

В 2011 году ипотечное кредитование запустили сразу несколько банков, среди которых такие крупные, как Промсвязьбанк и НОМОС-Банк.

Промсвязьбанк в конце февраля объявил о начале жилищного кредитования в Москве и шести филиалах и представил заемщикам два продукта: кредиты на приобретение квартиры на вторичном и первичном рынках под залог приобретаемой недвижимости. А в начале апреля он расширил географию, предложив жилищные кредиты во всех регионах присутствия, и дополнил продуктовую линейку двумя новыми программами под залог имеющейся в собственности квартиры.

НОМОС-Банк в марте стал выдавать займы на приобретение квартиры на вторичном рынке, а в начале апреля ввел специальную программу ипотечного кредитования для VIP-клиентов. Также о запуске ипотеки в 2011 году известили банк «Образование» и Мобилбанк.

Марина ЧЕРНЫШЕВА