Около десяти лет назад для россиян самыми распространенными формами оплаты приобретаемой за рубежом недвижимости были наличные или банковский перевод из офшора. И тот и другой способ преследовали цели уклонения от налогов продавца недвижимости. Оплата наличными позволяла занижать стоимость объекта, а перевод средств из офшорной компании покупателя в такую же компанию продавца позволял скрыть факт приобретения объекта от российских властей и уменьшить налоговые выплаты сторон по сделке.

В настоящее время такие способы оплаты крайне затруднены благодаря работе FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering), в русской аббревиатуре ФАТФ.

Организация была создана в 1989 году по решению стран "Большой семерки" и является основным международным институтом, занимающимся разработкой и внедрением международных стандартов в сфере противодействия отмыванию денег и финансированию терроризма.

Деятельность ФАТФ привела к тому, что банки всех 54 стран - членов организации требуют у клиентов объяснений по сомнительным сделкам и сообщают о них в соответствующие налоговые и правоохранительные органы. Банки обязаны приостанавливать платеж, если он не соответствует правилам ФАТФ, блокируя средства клиента на его счете до особого разбирательства. Перевод средств из офшора на банковский счет продавца недвижимости по договору купли-продажи между физическими лицами, безусловно, является подозрительной сделкой. Конечно, речь не идет о нескольких тысячах долларов: контролю подлежат суммы свыше 10 тыс. долларов США. Но ведь объект недвижимости обычно стоит несколько сотен тысяч, поэтому миновать банковский и налоговый контроль по таким сделкам невозможно.

Внесение в банк наличных свыше 10 тыс. долларов также является подозрительной сделкой и подлежит контролю. Кроме того, путешествие с чемоданом наличных не доставит удовольствия покупателю недвижимости, а оплата наличными понижает уровень безопасности сделки.

Например, некоторые агентства недвижимости предлагают клиенту внести наличные в московском офисе и обещают оформить на него недвижимость в другой стране. Но риски такой операции очевидны...

Существуют два безопасных способа оплаты физическим лицом покупки недвижимости за рубежом.

Первый - очевидный, но не самый простой: банковский перевод со счета в российском банке непосредственно на счет продавца недвижимости. Сделать это можно, имея на руках договор купли-продажи, заверенный перевод которого нужно предъявить в банк. В этом случае, безусловно, от российских властей покупку утаить не удастся, банк обязан сообщать о таких переводах в Федеральную службу по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг).

Второй способ, возможно, потребует немного больше поездок, но он прост, законен и безопасен. Для его реализации необходимо открыть счет в зарубежном банке, желательно в стране, где покупается недвижимость. Законодательство РФ не запрещает гражданам открывать счета в заграничных банках, но требует уведомлять об этом налоговую службу. В течение месяца со дня открытия счета необходимо подать уведомление в ИФНС по месту постоянной регистрации. Форма уведомления есть на сайте ФНС. Уведомление подается лично или другим лицом по доверенности, на втором экземпляре проставляется отметка ФНС. Это уведомление придется предъявить в российский банк, в котором открыт счет у покупателя недвижимости. Затем можно делать перевод средств со своего российского счета на счет в заграничном банке. Размер перевода не имеет значения: ни российская Росфинмониторинг, ни ФАТФ не контролируют переводы физических лиц между принадлежащими им счетами. Ведь деньги перекладываются из одного кармана в другой, но остаются во владении одного хозяина, и эта операция, по сути, не является сделкой.

Затем со счета в заграничном банке совершается перевод средств по договору купли-продажи недвижимости. Этот перевод также не вызывает интереса контролирующих органов. Покупатель (физическое лицо) - нерезидент, не имеет статуса налогового резидента страны, где покупается недвижимость, и налоговые службы им не интересуются. Происхождение средств для покупки - поступление со счета покупателя из российского банка - не вызывает ни малейших подозрений.

Ни один из этапов прохождения денежных средств - ни перевод со счета на счет физического лица, ни перевод на счет продавца - не контролируется налоговыми службами стран. Все действия соответствуют законодательству.

Если покупатель - юридическое лицо, то деньги на покупку недвижимости должны быть на расчетном счете компании. Как они там появятся? Самый простой и законный способ - это взнос участника (собственника) компании в увеличение уставного капитала или чистых активов. Изначально средства должны находиться на банковском счете собственника, а для этого можно воспользоваться технологией банковского перевода, описанной выше. Особенности налогового законодательства стран потребуют обращения к местным адвокатам и налоговым консультантам для сопровождения сделки.

Михаил Хаймович

Правовые вопросы владения недвижимости за границей

С каждым годом значительно увеличивается количество россиян, набирающих в поисковых системах запрос "купить квартиру в Праге" (Берлине, Испании или еще где-нибудь подальше от Родины). Можно объяснить этот процесс ожиданием очередного витка мирового финансового кризиса, равно как и потерей доверия к действиям российских властей по защите инвестиций и собственности внутри страны. На самом деле мотивы покупателей недвижимости за рубежом могут сильно различаться. Для одних это инвестиционный проект, в котором важна только сумма вложений и срок окупаемости. Для других - дача, место отдыха. Третьи надеются использовать факт владения недвижимостью для получения вида на жительство (как правило, речь идет о Европе). Наконец, недвижимость приобретают эмигранты: она им нужна для постоянного проживания.

Всем покупателям зарубежной недвижимости, независимо от их целей, необходимо знать особенности оформления объекта в собственность, принципы налогообложения и ставки налогов при покупке или продаже, ежегодного налога на имущество. В каждой стране сделки с недвижимостью имеют свои отличия, и для каждой страны указанные вопросы будут рассмотрены в отдельной статье. Сегодня пойдет речь о понятиях "резидент страны" и "налоговый резидент", различия между которыми для многих читателей не очевидны.

"Резидент" - не обязательно разведчик. Слово резидент произошло от лат. residens - сидящий, остающийся на месте. Физические и юридические лица могут быть резидентами и нерезидентами страны.

Резиденты страны:

• физические лица, являющиеся гражданами страны; 
• физические лица, постоянно проживающие на территории страны на основании постоянного вида на жительство; 
• юридические лица, созданные в соответствии с законодательством страны.

Подавляющее большинство россиян - покупателей зарубежной недвижимости не являются резидентами тех стран, где эта недвижимость находится. Исключение составляют граждане Российской Федерации, имеющие второе гражданство или постоянный вид на жительство в другой стране.

Статус покупателя - нерезидента страны, в которой приобретается недвижимость, накладывает некоторые ограничения на возможность покупки. Например, в некоторых странах Евросоюза нерезидентам запрещена покупка земельных участков, а значит, и находящихся на них строений. Квартира в многоквартирном доме, апартаменты в жилом комплексе, гостинице, могут быть проданы физическому лицу - нерезиденту страны.

Ограничение на покупку дома обычно преодолевается путем организации юридического лица - резидента страны, где приобретается недвижимость. Участником, собственником этого юридического лица (фирмы) становится россиянин, покупатель недвижимости. Фирма приобретает дом, участок земли, но поскольку сама фирма принадлежит российскому гражданину, то опосредованно он владеет и купленным имуществом.

Покупка по такой схеме приводит к очевидным финансовым потерям. Нужно зарегистрировать юридическое лицо, сдавать отчеты в налоговую службу. С недавних пор страны Евросоюза требуют, чтобы фирма платила заработную плату как минимум троим гражданам страны, вела хозяйственную деятельность, платила налог на добавленную стоимость, на прибыль. Поэтому финансовые потери и различные заботы ждут покупателей не только на момент приобретения дома, но и в процессе его содержания. Такую покупку вряд ли можно рассматривать как удачную инвестицию, потому что дополнительные расходы могут поглотить доход, полученный от использования. Дом по такой схеме имеет смысл покупать для постоянного проживания и ведения бизнеса.

В некоторых странах, например в Израиле или Сербии, для покупки земельного участка и дома не обязательно быть резидентом страны, и россияне могут покупать виллы и коттеджи в горах или на берегу моря, не учреждая юридического лица.

Понятие "налоговый резидент" не совпадает с понятием "резидент". Как упоминалось выше, резидент - это либо гражданин страны (или человек, проживающий в ней постоянно на основе соответствующего разрешения), либо юридическое лицо, учрежденное на территории страны в соответствии с его законами.

Налоговый резидент - лицо (юридическое или физическое), состоящее на учете в налоговом органе страны, обязанное платить налоги и подавать налоговую декларацию. Статус налогового резидента физическое лицо приобретает благодаря пребыванию в стране вне зависимости от гражданства. Человек может быть гражданином РФ (следовательно, резидентом РФ), но налоговым резидентом США, и наоборот, иностранец, находящийся на территории России, при определенных обстоятельствах может быть налоговым резидентом РФ.

Для юридического лица статус резидента и налогового резидента совпадает.

В каждой стране имеется собственный, установленный законом порядок определения налогового резидентства. В России налоговым резидентом признается лицо, находящееся на территории страны не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 Налогового кодекса). Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

В США для решения вопроса о статусе налогового резидента физического лица учитывается общий срок его нахождения на территории США в течение трех календарных лет подряд. Человек будет признан налоговым резидентом США, если этот срок в сумме составит 183 дня и более. Кроме того, физическое лицо может стать налоговым резидентом США в результате своего волеизъявления.

Статус налогового резидента влияет на налогообложение человека. Например, в России для налоговых нерезидентов предусмотрена ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) 30%, в то время как для резидентов она составляет 13%. Эта информация может представлять интерес для граждан РФ, которые приобрели недвижимость за рубежом и проживают вне России более полугода. Они перестают быть налоговыми резидентами РФ, и их доходы должны облагаться по повышенной ставке 30%.

Но для успокоения сограждан сделаем важное практическое замечание: по закону граждане РФ не обязаны ежегодно подтверждать свой статус налогового резидента. Поскольку большинство россиян детство и юность провели на Родине и этот статус уже имеют, лишиться его можно только путем подачи специального заявления в Федеральную налоговую службу (ФНС). Самостоятельно налоговая служба не отслеживает пребывание россиян на территории страны, хотя такая информация и имеется у пограничной службы ФСБ. Сменить статус налогового резидента РФ на статус налогового резидента другой страны можно, если россиянин проживает за рубежом более полугода и у него есть для этого экономическое обоснование.

В отличие от России в большинстве иностранных государств налог на доходы физического лица не зависит от его налогового резидентства. Вне зависимости от того, в какой стране человек имеет статус налогового резидента, если он купил недвижимость, он должен платить налоги.

Система налогообложения недвижимого имущества в различных странах различается. Налог может взиматься единовременно в момент покупки, а может уплачиваться ежегодно. В любом случае налог на недвижимость взимается по месту его нахождения и по законам страны, где она куплена.

Отдельного внимания требует вопрос двойного налогообложения, поскольку налоговый резидент РФ обязан платить налоги с доходов, полученных как на территории РФ, так и за ее пределами. Во избежание возникновения двойного налогообложения дохода Россия заключила с 80 странами мира межправительственные соглашения об избежании двойного налогообложения. В этих соглашениях более подробно прописан способ определения налогового резидентства в случаях, если по внутреннему законодательству каждого договаривающегося государства лицо признается резидентом. Риск возникновения двойного резидентства встречается достаточно часто в связи с несовпадением определения налогового резидентства внутренними законами отдельных государств. Человек может жить в течение года в двух государствах и в обоих признаваться налоговым резидентом.

Возможна и иная ситуация: человек может путешествовать по миру, нигде не задерживаясь дольше срока, начиная с которого он будет считаться налоговым резидентом страны.

Именно для исключения таких ситуаций в соглашениях подробно перечислены признаки резидентства. Учитываются такие факторы, как гражданство, место нахождения основного жилья, место нахождения «центра жизненных интересов». Если же по всем этим факторам все же не удается установить место налогового резидентства, то налоговые органы договаривающихся государств решают этот вопрос по взаимному согласию.

Подводя итог, заметим, что россиянам, приобретающим недвижимость за рубежом, нет необходимости менять свой статус налогового резидента РФ, даже если они значительную часть года проживают вне России. Налог на недвижимость и налог на доход от нее можно и нужно уплачивать в стране нахождения недвижимости, а с учетом того, что Соглашения об избежании двойного налогообложения подписаны РФ практически со всеми странами, в которых покупка недвижимости имеет смысл, у российских налоговых органов не может возникнуть претензий.

Михаил Хаймович