Резкое ослабление отечественной валюты поставило заемщиков по валютным ипотечным кредитам в неудобное положение. Банковские эксперты рассказали о том, как правильно действовать тем, кто имеет ипотечный кредит в валюте.

Зачем нужна ипотека в валюте

Для многих это первый вопрос, который приходит на ум. Ответ тут тоже лежит на поверхности, для этого стоит сравнить ставки по ипотечным кредитам в разных валютах.

«Ставки по валютным ипотечным кредитам в среднем по рынку ниже, чем по рублевым на 3–4%, однако выгода в платеже может быстро нивелироваться ростом валютного курса, — говорит вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нина Крючкова. — Показательный пример — кризис 2008 года, повторяется ситуация и сейчас».

Однако с этой точкой зрения не согласна руководитель департамента развития ипотечного бизнеса МДМ банка Елена Рожнева: «На мой взгляд, при правильном управлении кредиты в долларах могут принести дополнительную выгоду клиенту».

По ее словам, одним из ключевых факторов при принятии решения о выборе валютной ипотеки, как правило, в долларах, является более низкая процентная ставка по кредиту по сравнению с программами в рублях.

В процессе принятия решения, как советует эксперт банка, необходимо понимать, на каком промежутке времени данный кредит будет выгоден.

«Получить выгоду от пониженной ставки по ипотеке можно, если брать кредиты на непродолжительный период времени, как правило, до 5 лет, — говорит Елена Рожнева. — Речь идет не о сроке кредита, а о реальном времени, за который необходимо этот кредит закрыть».

Когда стоит задуматься о смене валюты

Разумность любого финансового решения важно всегда просчитывать и не поддаваться панике, которая порой невольно возникает после знакомства с новостями по валютному рынку.

«Выбирая валютный кредит, необходимо просчитать альтернативный вариант в рублях и определить тот валютный курс, который выравнивает условия по данным кредитам, — советует представительница МДМ банка. — Тогда можно контролировать „доходность“ от кредита в валюте и при росте курса верно оценивать ситуацию».

Елена Рожнева приводит расклад в цифрах, который должен помочь в принятии правильного решения.

Например, клиент в 2010 году взял долларовый кредит в размере 100 тыс. долл. по ставке 9,75% на 15 лет при курсе доллара 31 руб. В то же самое время он мог бы взять рублевый кредит с теми же параметрами (сумма 3,1 млн руб. на 15 лет) по ставке 12,5%. В первом случае платеж по кредиту составил 1,06 тыс. долл., во втором — 38,208 тыс. руб. Отсюда можно понять, до какого курса кредит в долларах будет выгоднее кредита в рублях — до курса 36,05 руб. за доллар (платеж в рублях/платеж в долларах). Как мы видим, курс доллара достиг 36 рублей только в этом году, практически через 4 года, а до этого момента клиент получал выгоду в размере разницы курсов (текущего и 36,05 руб. за доллар), которую можно посчитать.

Можно ли перейти в рубли

Банковские специалисты предусмотрели такую возможность для своих клиентов.

«Программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли есть в большинстве банков, занимающихся ипотекой, — рассказывает начальник управления сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов банка „Интеркоммерц“ Наталья Кулагина. — Рефинансируя валютную ипотеку, банк получает клиента с понятной кредитной историей, такой заемщик интереснее, чем заемщик, не имеющий кредитной истории».

По словам Нины Крючковой, в настоящее время в ВТБ24 действует программа рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе для заемщиков других банков. «Она позволяет рефинансировать свой кредит в валюте на кредит в рублях, — говорит банкир. — В этом случае с клиентом заключается новый кредитный договор, в рамках которого возможен выбор нового срока, валюты, а также, в некоторых случаях, увеличение суммы кредита». Рефинансируемый кредит другого банка, как рассказывает эксперт, при этом погашается средствами ипотечного кредита ВТБ24, курс при смене валюты фиксируется на день проведения сделки и подписания договоров.

О преимуществах программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли говорит и Наталья Кулагина из банка «Интеркоммерц»: «Клиент может выбрать тип процентной ставки — фиксированную или плавающую, а также срок кредита, вне зависимости от условий валютной ипотеки».

Елена Рожнева из МДМ банка советует к этому вопросу подойти с умом — посмотреть прогнозы, просчитать целесообразность, поскольку рефинансирование кредита фактически для клиента влечет расходы аналогичные выдаче нового кредита в дополнении к уже новым условиям кредитования на рынке.

«В свете прогнозов по девальвации рубля, если у клиента есть возможность сделать рефинансирование в рубли по ставке приближенной к 12,5%, то подумать над этой возможностью стоит, — рассказывает банкир. — Доллар недавно превысил отметку 36,05 руб. и выгода, полученная за предыдущий период, еще не успела обнулиться».

Если условия по новому кредиту существенно хуже, то, по словам Рожневой, необходимо оценить новый кредит с точки зрения потерь, также соотнести с платежом в долларах. «Если ставка по новому кредиту будет уже 13,5%, это равнозначно фиксации долларового кредита по курсу 40,25 руб., — говорит представительница МДМ банка. — Делать рефинансирование в данном случае или нет, это уже решать самому клиенту».