Сегодня о проблеме валютных ипотечных заемщиков в России не слышал разве что глухой. Из-за резкого удорожания доллара выплаты по ипотечным кредитам в валюте стали не посильными для многих российских семей. Эксперты bankdirect.pro решили обратиться к истории, чтобы оценить вероятность повторения американского сценария, когда без крыши над головой остались сотни тысяч семей. Почему американцы не смогли рассчитаться с жилищными кредитами, и есть ли опасность повторения ситуации в современной России? Ипотечный кризис в США — это одно из главных событий в мировой экономике за последнее десятилетие. Особенно, если учесть что его последствия, по мнению некоторых экспертов, до сих пор сказываются на экономической обстановке в мире.

Причины

Основной причиной проблем в секторе ипотечного кредитование в США стало падение цен на недвижимость. Дело в том, что с 2000 по 2005 год цены на недвижимость постоянно росли и этот рынок привлек многих игроков. В таких условиях ипотечные кредиты были крайне выгодны для кредиторов, что поспособствовало развитию рынка «нестандартных кредитов».

«Нестандартные кредиты» — это понятие, которое обозначает процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т. е. соответствующие стандартам рейтинговых агентств.

Продукты этой линейки несли высокую степень риска, которая в каком-то смысле нивелировалась плавающей процентной ставкой [пересматривается каждый год, начиная с третьего года с момента выдачи кредита — прим. ред.]. При этом банки, естественно, не занимались такой деятельностью, а делали предложения заемщикам ипотечные компании, не имеющие собственного капитала. Они пользовались краткосрочными банковскими кредитами, чтобы выдать ипотечный кредит, после чего перепродавали долг инвестору, который в случае просрочки платежей по кредиту имел право вернуть его обратно первоначальному кредитору. Этот момент и стал «слабым звеном» ипотечного кризиса.

Сначала участники рынка боролись за клиентов просто понижая ставки, но когда прибыльность кредитов приблизилась к нулю, они стали еще больше снижать требования к заемщикам. Это при том, что целевая аудитория в прошлом, как правило, уже имела проблемы с выплатой долгов. Согласно некоторым данным, доля нестандартных ипотечных кредитов в 2006 году составила 20% от всего сегмента ипотечного кредитования.

В 2007 году цены на недвижимость стали снижаться. Это привело к тому, что во многих случаях реальная стоимость недвижимости не покрывала долговых обязательств, и чтобы компенсировать этот момент ставки по таким кредитам начали массово поднимать. Такая политика стала причиной для массовых отказов от обслуживания ипотечных долгов.

В условиях растущего рынка привлекательность рынка нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких процентных ставок по кредитам и более низкого уровня дефолта по сравнению с ожидаемым. Как следствие, кредиторы могли сравнительно легко получить банковскую кредитную линию для финансирования своей деятельности.

В условиях же стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно, у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных ресурсов, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей по нестандартным ипотечным кредитам. И участники рынка нестандартных кредитов были вынуждены констатировать нехватку собственных средств и зачастую запускать процедуру банкротства.

Последствия

В 2008 году, несмотря на меры, предпринимаемыми американским правительством по снижению ставок по ипотечным кредитам, долги достигли рекордных значений. Общий размер просроченной задолженности составил 98 миллиардов долларов.

Множество заемщиков были больше не в состоянии обслуживать кредиты, и около миллиона американцев, взявших ипотечные кредиты в США, оказались неплатежеспособными и были вынуждены оставить жилье банку. В период с 2007 по 2008 год каждый месяц свои дома оставляли порядка 100 тыс. семей.

Изменилось и отношение банков к ипотечному кредитованию. Кредитные организации, помимо повышения процентной ставки, стали гораздо серьезнее проверять своих новых заемщиков прежде, чем одобрить кредит. Кроме того, были упразднены практически все ипотечные программы, которые не предусматривали первоначального взноса.

Российские реалии

Когда заходит речь об ипотечном кризисе, в России большинство экспертов сходятся во мнении, что повторение «американского сценария» маловероятно по нескольким причинам. Во-первых, ипотечные кредиты у нас сравнительно новый продукт — активное развитие такого рода займов началось менее десяти лет назад. Во-вторых, банки при одобрении ипотеки более консервативно подходят к оценке рисков невозврата кредитов, а обеспечение кредитов у самих банков идет за счет собственных активов. В-третьих, стоимость жилья пока продолжает расти, а компаний, желающих повторить опыт «нестандартного кредитования», во всей стране единицы.

Не стоит забывать и о Центробанке, который следит за развитием этого сектора кредитов особенно активно. Так, после того, как в затруднительном положении из-за падения курса рубля оказались заемщики валютной ипотеки, регулятор решил сделать такие кредиты невыгодными для самих банков. Несмотря даже на то, что доля валютных займов в ипотечном секторе крайне мала, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на январь 2015 года — всего 3,5%, проблемами ипотечных заемщиков всерьез заинтересовались власти, а значит, хочется верить, решение найдется.