Ситуация на российском рынке недвижимости в последнее время складывается не самым лучшим образом. Нет, наиболее мрачные прогнозы пока что не оправдались, но есть несколько весьма печальных тенденций. И одна из них касается вторичного рынка жилья, над которым нависла реальная опасность.

Дело в том, что большое количество предложений квартир в уже готовых новостройках может свести на нет все преимущества вторичного рынка перед первичным. А это, в свою очередь, приведет к весьма существенному снижению цен на старое жилье, которое строили еще во времена СССР. И здесь уже не будет разницы — хрущевка это, сталинка или дом брежневской эпохи.

Надо заметить, что все годы функционирования отечественного рынка недвижимости вторичное и первичное жилье существовали как бы в разных измерениях и не пересекались. Главная особенность докризисного рынка — квартиры в новостройках были дешевле и раскупались еще до завершения строительства. То есть, после уплаты денег за новую квартиру, надо было еще какое-то время ждать завершения строительства, подписания необходимых документов и ввода в эксплуатацию того или иного дома. А на вторичном рынке было достаточно приобрести квартиру, и можно было хоть на следующий день въезжать и жить.

Но сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. Квартиры строятся и вводятся в эксплуатацию значительно быстрее, чем продаются. Из-за этого возникает переизбыток предложения, новые квартиры простаивают, а страдает, прежде всего, вторичный рынок.

Как утверждает руководитель агентства недвижимости “Мой дом” Сергей Цыгалев, поначалу далеко не все правильно оценили угрозу для вторички, но сейчас сомнений не осталось — вторичный рынок вообще может погрузиться в глубокий кризис, а продажи практически остановятся.

“Конечно, подобное развитие событий маловероятно, но продавцы на вторичном рынке будут испытывать в ближайшее время большие трудности с реализацией квартир, — говорит эксперт. — Сейчас на вторичке, чтобы быстро продать квартиру, надо быть готовым к серьезному снижению цены. Например, двухкомнатная квартира в сталинском доме в районе метро “Авиамоторная” стоит примерно 13 миллионов рублей. Ее, конечно, можно выставить на продажу за такую сумму, но не факт, что кто-то из покупателей откликнется. Ведь сейчас на рынке новостроек двушку можно приобрести и за семь миллионов рублей. А это означает, что для более-менее быстрой продажи хозяин квартиры на вторичном рынке должен снизить стоимость своей жилплдощади хотя бы до девяти миллионов. Иными словами, ни о каких 13 миллионах и речи быть не может”.

Есть и еще один момент — снижение количества платежеспособного населения. С ипотечными кредитами многие сейчас предпочитают не связываться, а денег на покупку элементарно нет. Из-за этого увеличивается количество непроданных квартир в новостройках, что ведет к перенасыщению рынка недвижимости. И здесь уже не до вторички.

И вообще, цифры весьма красноречивы. Если до кризиса на момент ввода новостройки в эксплуатацию непроданными оставались примерно 10 процентов квартир, то сейчас их количество увеличилось до 40. И это, как говорят специалисты, еще не предел — есть вероятность увеличения этой безрадостной цифры даже до 50-60 процентов. А это, в свою очередь, также отрицательно скажется на продажах на вторичном рынке.

Впрочем, не все эксперты уверены в том, что рынок вторичной недвижимости рухнет или серьезно упадет в ближайшее время. По мнению главы риелторского агентства “Дом+” Владимира Арустамова, вторичка все равно продолжит жить и функционировать. Просто условия этого функционирования станут другими, продавцы должны будут проявлять больше гибкости и терпения.

“Никто не спорит, что рынок новостроек сейчас во многом переигрывает и поглощает вторичку. Но это поглощение не будет полным, спрос на жилье в зданиях советской постройки останется. Особенно в том случае, если продавцы станут более лояльны к потенциальным клиентам, и не будут считать свою квартиру единственной и неповторимой”, — резюмирует эксперт.

Георгий Трушин