Нынешний год обещает стать богатым на события на отечественном рынке недвижимости. И один из самых животрепещущих вопросов — что делать и как дальше жить тем, кто брал на покупку дома или квартиры валютную ипотеку. Средний ежемесячный платеж по ипотеке у заемщиков валютных кредитов сегодня составляет 1500 долларов, по текущему курсу это никак не меньше 90 тысяч рублей. А это целая зарплата высококвалифицированного специалиста или руководителя отдела.

Количество пострадавших от ослабления курса рубля — тысячи. Хотя официальные данные АИЖК говорят о том, что доля валютных ипотечников крайне мала — около 3 процентов от общего накопленного объема займов, за каждым из таких кредитов стоит семья со своей историей.

Для подавляющего большинства из них выплаты по текущему курсу стали неподъемным бременем. Пик валютной ипотеки пришелся на 2007-2008 годы, доллар стоил тогда порядка 23 рублей. Сейчас же курс увеличился в разы, а ежемесячные ипотечные платежи таких заемщиков сравнялись с доходами или превысили их.

Многие заемщики отмечают, что соглашались на оформление кредита в валюте, находясь в безвыходной ситуации: банки не предлагали рублевую ипотеку, так как более высокая ставка по рублевым займам увеличивала ежемесячный платеж. Курс доллара же позволял погашать ипотеку со ставкой 8-10 процентов годовых, и ежемесячный платеж был меньше.

Вот один из реальных примеров покупки в валютную ипотеку двухкомнатной квартиры в Железнодорожном площадью 45 квадратных метров в 2008 году. Тогда эта квартира стоила 4 миллиона 900 тысяч рублей, заемщику предложили 170 тысяч долларов в кредит на 20 лет, курс доллара находился на уровне 24 руб. Ежемесячный платеж составил – 1800 долларов в месяц, что равнялось 43 тысячам рублей. В конце 2014 года оставалось выплатить по ипотеке 135 тысяч долларов. И все бы ничего, но сейчас платеж составляет 1600 долларов в месяц — а это по текущему курсу составляет приблизительно 96 тысяч рублей против прежних 57 тысяч. То есть, люди, которые взяли валютную ипотеку и имеют примерно 100 тысяч рублей в месяц, попали в очень сложное положение — после выплаты финансовых средств на жизнь не остается.

И таких случаев тысячи, практически все валютные заемщики столкнулись с непреодолимыми препятствиями на пути рефинансирования такой ситуации и выхода из собственного финансового кризиса. К сожалению, банки, как правило, попросту не предлагают путей решения проблемы.

“Люди, взяв несколько лет назад, например, 200 тысяч долларов на квартиру, на сегодняшний момент выплатили едва ли половину долга, — говорит председатель совета директоров компании “Бест-Новострой” Ирина Доброхотова. — Таким образом, долг в размере, например, тех же 130 тысяч долларов сегодня в рублевом эквиваленте равен 7-8 миллионам рублей, тогда как та же самая квартира стоит намного меньше. Соответственно, взять под залог этой квартиры рублевый кредит, который превышает стоимость залога, или сложно, или невозможно».

Даже если часть заемщиков имеет небольшой остаток задолженности и теоретически может перекредитоваться в рубли, то в этом случае предлагаемая сегодня банками ставка слишком высока — от 15 процентов годовых. А это обязательно скажется на финансовом положении заемщика. Он снова может оказаться в ситуации, когда будет неспособен погашать задолженность даже в рублях. Таким образом, в тупик зашли и сами заемщики, и банки. Государство задумывается, как предпринять шаги для спасения валютных ипотечников: сегодня стало известно о подготовке закона, который позволит АИЖК выкупить у банков часть валютных ипотечных кредитов.

“Принимать меры нужно срочно, поскольку уже сейчас почти 15 процентов обладателей валютных займов оказались на грани дефолта, они не могут выполнять свои обязательства по кредитному договору. Необходимо более оперативное реагирование властей! Ведь сейчас все пострадавшие от спекулятивного роста валют могут не только оказаться без жилья, но при этом еще останутся должны кредиторам, — добавляет Ирина Доброхотова. — Спасением могла бы стать программа рефинансирования валютной ипотеки в рубли по льготному курсу — например, 36 рублей за 1 доллар. В этом случае остаток долга в валюте все равно был бы не менее стоимости залога, но заемщик бы получил более комфортные условия погашения задолженности”.

“Ситуация ведет к тому, что неизбежно должна сформироваться судебная практика, которая позволит признать данные обстоятельства форс-мажорными и позволит списывать или аннулировать задолженность заемщиков валютных кредитов, попавших в сложные жизненные обстоятельства, — утверждают в юридическом отделе “БЕСТ-Новострой”. — Нюанс в том, что на момент выдачи такого займа клиент банка не знал и не мог предугадать, в каких обстоятельствах окажется, по сути, был введен в заблуждение. Наш закон и сейчас на стороне таких пострадавших. Однако, например, на рассмотрение и принятие специального законопроекта по данному вопросу может уйти несколько месяцев: сначала нужно разработать текст законопроекта, он должен выдержать три чтения, должны быть приняты и внесены поправки к нему, затем он должен быть подписан президентом России”.

Но пока мало данных о готовящемся законопроекте. Одно можно сказать точно — уже выплаченные заемщиками проценты государство никак не компенсирует, речь может идти только об оставшейся сумме долга. Очевидно, что, если АРИЖК будет выкупать данные кредиты, заемщики будут переводиться в рубли и курс при этом будет не рыночным. Кроме того, государство, предлагая помощь заемщикам валютной ипотеки, будет обращать внимание на текущую платежеспособность и остаток долга, помощь будет оказана в первую очередь тем, кто действительно оказался без средств к существованию из-за увеличения суммы ежемесячного платежа.

Пока не поздно, надо спасать недальновидных заемщиков, которые брали ипотечные кредиты в долларах и евро. Но вот конкретных шагов по спасению пока не видно.

Георгий Трушин