До недавних пор по договору переуступки прав требования приобреталось около 15 процентов новостроек на начальной стадии строительства. А в ближайшей перспективе с учетом меняющейся конъюнктуры рынка данная схема при покупке жилья может стать весьма популярной. Это касается даже тех квартир, которые находятся в залоге у банка.

Наиболее привлекательные и ликвидные предложения на рынке жилья всегда уходили с рынка в первую очередь и нередко к инвесторам, обладающим более значительными финансовыми возможностями. Впоследствии квартиры перепродавались на свободном рынке, но уже дороже.

Сейчас ситуация усложнилась. Декабрьское ослабление рубля, вызвавшее бум покупательского спроса, когда люди стремились срочно вложить деньги в недвижимость, чтобы хотя бы сохранить свои сбережения, привело к вымыванию с рынка наиболее ликвидных предложений. Особенно это коснулось домов на высокой стадии готовности.

При этом многие покупатели, совершая так называемые антикризисные приобретения, делали это в том числе и с помощью ипотеки, стремясь получить одобрение по кредиту до резкого роста ставок. Таким образом, в недалекой перспективе можно ожидать появления на рынке немалого объема ипотечных квартир, выставленных на продажу.

Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют продажей из-под залога. Сегодня такие сделки становятся все более популярными.

“Во-первых, появились банки, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов. В первую очередь, это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк, — поясняет председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — По данным нашего отдела ипотеки, ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке — от 14,5, а в ВТБ24 — от 15,95 процента. Во-вторых, риски при совершении на первичном рынке сделки купли-продажи из-под залога сейчас стали меньше”.

Однако схема покупки ипотечной новостройки по договору переуступки в целом остается сложной. Причем свои особенности есть как для жилья в начальной стадии строительства, так и для квартир в близких к завершению проектах.

В частности, если квартира приобретена первичным покупателем с помощью ипотеки, который затем уже в качестве продавца реализует ее по договору уступки права требования, то обеим сторонам предстоит достаточно трудоемкая процедура.  Покупателю потребуется довольно крупная сумма, чтобы внести первоначальный взнос, который будет исчисляться не из цены продажи, и разницу между стоимостью договора ДДУ и ценой продажи. То есть, если первый покупатель приобрел квартиру за 3 миллиона рублей, а продает за 4 миллиона 200 тысяч, то при оформлении ипотеки ему придется сразу внести первоначальный взнос в размере 20 процентов (840 тысяч рулей) и разницу в размере 1 миллиона 200 тысяч рублей. Итого на руках у второго покупателя должно быть не менее 2 миллионов 40 тысяч рублей.

Тогда кредит по предыдущей ипотеке закрывается, а после регистрации снятого предыдущего обременения на права требования на квартиру, накладывается новое.  Соответственно, у нового дольщика будет новый кредит с уже текущими на момент сделки условиями.

Продается квартира с кредитом

Есть и другой вариант сделки по переуступке, правда, он в подавляющем большинстве случаев подходит в ситуации, когда участником ипотеки является только первый покупатель (он же продавец из-под залога). А конечный покупатель при этом имеет полную сумму на приобретение квартиры.

При такой схеме ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае сначала подписывается договор займа между покупателем и продавцом. Как говорят юристы, это простая письменная форма — своего рода расписка, не подлежащая регистрации. На основании этого документа покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте дома. Таким образом, квартира перестает быть ипотечной. После этого она переоформляется на покупателя (переуступка права ДДУ). Когда дом вводится в эксплуатацию, "вторичный" покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.

Свои нюансы есть и при приобретении квартир в проектах, которые находятся в высокой степени готовности. Все вопросы по сделке в таком случае нужно успеть уладить строго до попадания документов о вводе объекта в эксплуатацию в регистрационную палату.

“При перепродаже ипотечной квартиры по рыночной стоимости вы даже можете заработать, но это только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость вашей квартиры на текущий момент”, – резюмирует Ирина Доброхотова.

Георгий Трушин

Власти снизили порог субсидирования ипотеки до 12%

Правительство поддержало предложение министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по субсидированию ипотечной ставки до 12% при приобретении жилья на первичном рынке, сообщает Минстрой.

"На заседании правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции, которая 17 марта прошла под председательством первого заместителя председателя правительства России Игоря Шувалова, была поддержана инициатива Минстроя России и Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по снижению ставки по программе субсидирования с 13% до 12%", - отмечает Минстрой.

По данным министерства, руководители ряда банков выразили готовность выдавать ипотеку под новый процент. Глава Минстроя Михаил Мень отметил, что власти внесут изменения в постановление правительства о программе субсидирования ипотечной ставки, которое подписано 13 марта. "Это решение было принято в связи с понижением ключевой ставки Центрального банка с 15% до 14%. При этом параметры программы остаются без изменений", - уточнил Мень.

В 2015 г. программа ипотечного кредитования позволит банкам выдать ипотечных кредитов на 400 млрд руб. На эти цели из бюджета выделены 20 млрд руб.

По условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке можно получить только на приобретение жилья на первичном рынке. Размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не должен превышать 3 млн руб. По словам Меня, это требование связано с необходимостью поддержать рынок жилья эконом-класса.

Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Максимальная сумма ипотечного кредита в этих регионах составит 8 млн руб.

Сбербанк и ВТБ готовы снизить ставки по субсидируемым ипотечным кредитам с 13% до 12%. Главы Сбербанка Герман Греф и ВТБ Андрей Костин на заседании антикризисной комиссии во вторник проинформировали ее руководителя Игоря Шувалова о возможности уменьшения ставки на 1% без изменения объема госсубсидий.