Российский рынок недвижимости находится в довольно серьезном кризисе. Для этого достаточно посмотреть на общие показатели 2015 года. Например, за прошлый год, если сравнивать его с 2014-м, продажа жилья бизнес-класса снизилась, по разным оценкам, на 20-28 процентов. Недвижимость элит- и премиум-класса продавалась примерно на 35 процентов менее активно, чем в 2014 году — это очень серьезное падение.

Даже в более благополучных с точки зрения динамики продаж эконом- и комфорт-классе объемы упали. По итогам 2015 года эконом недосчитался 18 процентов покупателей, а спрос на жилье комфорт-класса спрос упал в среднем на 13 процентов. 

Первичный рынок дешевеет

Что касается цен, то за прошедший год стоимость квадратного метра снизилась во всех сегментах российского рынка недвижимости. Если в начале 2015 года цена одного квадрата в комфорт-классе составляла 160 тысяч рублей, но в январе нынешнего года этот показатель равняется 145 тысячам рублей. 

Самый главный вопрос, который волнует всех покупателей на современном рынке недвижимости — когда выгоднее купить квартиру. Дело в том, что одни покупатели убеждены, что ценовое дно на отечественном рынке еще не достигнуто, а другие считают, что стоимость квадратного метра в разных сегментах и так упала до минимума и дальнейшего понижения ждать не стоит.

Заместитель директора агентства недвижимости “Наш город” Алексей Самолюк уверен, что нет смысла ждать, пока цены еще упадут. В настоящее время, по мнению эксперта, стоимость одного квадратного метра близка к минимальным значениям. Например, сейчас в пределах Третьего транспортного кольца можно приобрести неплохую однокомнатную квартиру примерно за 5,5 миллиона рублей. Ниже цена не будет — застройщикам нет никакого смысла продавать недвижимость себе в убыток.

“Многое говорит о том, что цены на нашем рынке достигли своего минимума. Во всяком случае, в недорогих сегментах дело обстоит именно так. Именно по этой причине не следует ждать дальнейшего резкого снижения цен на квартиры и дома. А это означает лишь одно — если есть деньги, значит, надо покупать недвижимость, а не ждать у моря погоды”, — говорит Самолюк.

И это мнение поддерживают многие специалисты российского рынка недвижимости. Например, директор агентства по продаже недвижимости “Омега” Константин Тарасов, что падение не может продолжаться вечно. А цены, по мнению эксперта, существенно снижаться больше не будут.

“Если стоимость квадратного метра жилья в любом из сегментов рынка снизится еще хотя бы на 10 процентов, то это чревато замораживанием многих строек. Девелоперы не будут возводить новостройки себе в убыток, тем более что продажа жилья все последние годы была весьма прибыльным делом”, — говорит специалист.

Управляющий риелторской фирмы “Соловьев и партнеры” Леонид Соловьев считает, что рынок новостроек уже приспособился к кризисным условиям, а, значит, неприятных неожиданностей случиться не должно.

“В 2016 году будет восстановлен некий баланс между предложением и спросом, а некоторые застройщики, чтобы быстрее продать уже возведенные проекты, придержат новые жилые комплексы, поселки и кварталы до 2017 года. Так что я настроен вполне оптимистично — времена, конечно, непростые, но ничего ужасного не происходит”, — говорит эксперт.

Вторичка — продажи и цены снижаются

Довольно большое место на российском рынке недвижимости занимает вторичка. Эксперты убеждены, что никаких революционных изменений в этом сегменте в 2016 году не произойдет, а сохранится нынешняя тенденция на снижение цен.

На вторичном рынке стоимость квадратного метра в эконом- и комфорт-классе упала соответственно на 18 и 17 процентов. И сейчас на вторичке квадратный метр в комфорт-классе стоит приблизительно 135 тысяч рублей, а в эконом-классе — 140 тысяч рублей. И здесь сложилась несколько парадоксальная ситуация — эконом-класс на вторичке стоит немного дороже комфорта.

Недвижимость элит-класса продавалась за прошедший год менее активно на 30 процентов, чем в 2014 году. А минимальная стоимость квадратного метра в элитке снизилась с 520 до 470 тысяч рублей.

Риелтор Мария Горячева уверена, что все продавцы квартир на вторичном рынке, у которых ситуация не “горит”, подождут с реализацией недвижимости до более благоприятных времен. Эти собственники будут ждать, когда цены на жилье на вторичном рынке начнут хоть немного, но подниматься.

“Именно из-за боязни продавцов продешевить, ближе к лету этого года на вторичном рынке может образоваться дефицит квартир, а спрос незначительно, но все же превысит предложение. Хозяева вторички стали умными и уже не стараются продать свою недвижимость за большие деньги, но и снижать цену ниже минимума не станут”, — говорит эксперт.

А вот глава риелторского агентства “Дом+” Владимир Арустамов добавляет, что цены на вторичном рынке скоро могут пойти вверх. И пусть повышение будет незначительным — не более 4-5 процентов — но это наглядно продемонстрирует, что наш рынок вторичного жилья еще жив и способен удивлять. В общем, здесь все станет понятно к апрелю-маю этого года.

Есть еще один важный момент — серьезный удар по рынку нанесла отмена субсидированной государством ипотеки. Ведь наш рынок жилья в прошлом году более-менее сносно функционировал как раз благодаря ипотеке с государственной поддержкой. А ее отмена неминуемо приведет к снижению продаж — ведь ипотечные сделки в недорогих сегментах занимают не менее 30 процентов от общего количества покупок.